FP3級の不動産を攻略！頻出の建ぺい率・容積率や法律用語を分かりやすく解説

FP3級の学習で、「不動産」の分野に入った途端、急に難しく感じていませんか？普段聞き慣れない法律用語や、複雑なルールの数々に、アレルギー反応が出てしまう方も多いでしょう。

でも、大丈夫です！
不動産のルールは、私たちが安全で快適な街で暮らすための「街づくりのルール」だと考えれば、ぐっと身近に感じられます。

この記事では、頻出する不動産用語や計算問題を、超カンタンな「例え話」や「ゴロ合わせ」で解説！ あなたの「分からない」を「なるほど！」に変え、不動産分野を得意分野にするお手伝いをします！

まずはここから！不動産分野の3大頻出テーマ

複雑に見える不動産分野も、試験で問われるポイントは主にこの3つです。

テーマ①：建物の大きさを決める「建築基準法」

土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるかを決める、最も重要なルールです。「建ぺい率」や「容積率」といった指標について学びます。

テーマ②：土地・建物の身分証明書「不動産登記」

その土地や建物が「誰のものか」「どんな状態か」を記録した、公的な証明書（登記簿）の読み方やルールについて学びます。

テーマ③：不動産にかかる「税金」

不動産を買った時（不動産取得税）、持っている時（固定資産税）、売った時（譲渡所得）にかかる税金の種類と仕組みについて学びます。

「建ぺい率・容-積率」は“お弁当箱”で一発理解！

ここがこの記事の核心！誰もがつまずく2大指標を、お弁当のイメージで攻略しましょう。

建ぺい率：「土地」というお弁当箱を真上から見たときの、”おかず”の面積

解説：
土地を「お弁当箱」、建物を「おかず」に例えてみてください。建ぺい率は、お弁当箱を真上から見たときに、おかずが占めている面積の割合のことです。火事が燃え広がるのを防いだり、風通しを良くしたりするために、敷地いっぱいに建物を建ててはいけない、というルールです。

計算式： 建築面積 ÷ 敷地面積

容積率：お弁当箱の中に詰められる、”おかず”の総ボリューム

解説：
容積率は、お弁当箱の中に詰められるおかずの総量（2階建てなら1階と2階の床面積の合計）のことです。街の日当たりなどを確保するために、建物の全体のボリュームを制限するルールです。

計算式： 延べ床面積 ÷ 敷地面積

【頻出】建ぺい率の緩和措置はゴロ合わせで覚える！

特定の条件を満たす土地では、建ぺい率が10%プラスされる緩和措置があります。これは頻出なので、ゴロ合わせで覚えましょう！

• 角地緩和：
  「角（かど）地はプラス10（テン）ション上がる！」
• 防火地域内の耐火建築物：
  「燃えにくい耐火でプラス10（テン）点満点！」

「不動産登記」は“土地の履歴書”だと思えば簡単！

難解な登記簿の読み方も、ポイントを押さえれば怖くありません。

登記簿は「表題部」と「権利部」の2部構成

• 表題部： その土地の「スペック」が書かれている部分です。（所在地、面積、種類など）
• 権利部： その土地の「権利関係」が書かれている部分です。

権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分かれる

• 甲区（こうく）： 「この土地の持ち主は誰か」という所有権に関することが書かれています。「こうくは所有権」と覚えましょう。
• 乙区（おつく）： 「その他の権利」である所有権以外の権利が書かれています。代表的なのは、住宅ローンを組んだ時に設定される「抵当権」です。

不動産学習におすすめのツール

法律用語や計算問題の理解を助け、知識を定着させるのに役立つツールを紹介します。

『2025-2026年版 みんなが欲しかった! FPの教科書3級』(TAC出版)

特徴: 建ぺい率や容積率の計算、用途地域といった複雑なルールが、豊富なイラストと図解で非常に分かりやすく解説されています。視覚的に理解したい方には最適のテキストです。

こんな人におすすめ:

• 不動産分野の全体像を、視覚的にスッキリ理解したい方
• イラストや図解で、直感的に学習したい方
• 実績と信頼性のある、王道のテキストを使いたい方

『史上最強のFP３級テキスト　25-26年版』 (ナツメ社)

特徴: 法律用語の一つ一つについて、なぜそのルールがあるのかという背景から丁寧に解説してくれます。丸暗記ではなく、根本から理解したい方におすすめです。

こんな人におすすめ:

• とにかく分かりやすさを最優先したい方
• 丁寧な解説で、知識を根本からしっかり理解したい方
• キャラクターのナビゲートで、楽しく学習を進めたい方

『FP3級ドットコム 過去問解説』

特徴: 「分野別で問題を解く」機能で、不動産分野の問題だけを集中的に演習できます。特に、建ぺい率・容積率の計算問題は、出題パターンを掴むまで何度も練習することが合格への近道です。

こんな人におすすめ:

• 無料で、手軽に過去問演習を始めたい方
• 不動産分野を、集中的に攻略したい方
• 移動時間などのスキマ時間を有効活用したい方

まとめ：不動産の知識は、あなたの暮らしを豊かにする

今回は、FP3級の「不動産」分野の攻略法について解説しました。

• 不動産は「建築基準法」「不動産登記」「税金」が3大テーマ。
• 建ぺい率・容積率は「お弁当箱」のイメージで理解しよう。
• 不動産登記は「土地の履歴書」。甲区は「所有者」、乙区は「その他」と覚えよう。

不動産の知識は、単に試験に合格するためだけではありません。将来あなたがマイホームを購入したり、部屋を借りたりする際に、自分自身で正しく判断し、損をしないための「一生モノの知識」なのです。

ぜひ、前向きな気持ちで学習に取り組んでみてくださいね。

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